Домовладельцы с ипотекой по низкой ставке откладывают решение о продаже до тех пор, пока не изменятся рыночные условия.
Рынок жилья обычно оживает весной, когда покупатели появляются в теплую погоду. В этом году рынок, похоже, застрял в глубокой заморозке, и самым большим виновником является нехватка продавцов, говорят эксперты по жилищному строительству.
Интерес среди покупателей есть — количество заявок на ипотеку в марте выросло на 10 процентов по сравнению с предыдущим месяцем, — но количество домов, выставленных на продажу, невелико. Несоответствие отчасти вызвано домовладельцами, которые склонны продавать, но сидят в стороне, напуганные высокими ценами и ставками по ипотеке, с которыми они столкнутся как покупатели.
Более трех четвертей продавцов в недавнем опросе, проведенном Realtor.com сказали, что они чувствовали себя “привязанными” к своему дому из-за собственной низкой ставки по ипотеке, согласно недавнему опросу, проведенному Realtor.com . Более половины заявили, что планируют дождаться снижения ставок, прежде чем выставлять свои дома на продажу.
Сэнди Робинсон, 71-летняя учительница на пенсии из Фэрхейвена, штат Массачусетс, напугана рынком. Она хотела бы продать свой таунхаус с двумя спальнями, но беспокоится о том, сможет ли позволить себе новый дом. “Сейчас немного страшно, и ты должен быть осторожен”, — сказала она.
Рынок жилья оказался в тупике, в то время как он должен был бы быть более устойчивым. По данным Национальной ассоциации риэлторов, продажи существующих домов в марте снизились на 22 процента по сравнению с предыдущим годом. Запасы непроданных домов на рынке на конец марта составили 2,6 месяца, что означает, что на их продажу потребуется столько же времени. Запасы обычно в два раза больше, чтобы сбалансировать спрос и предложение.
“Мы находимся в реальном тупике”, — сказал Роберт Фрик, корпоративный экономист Федерального кредитного союза Военно-морского флота. “Это будет извилистый процесс размораживания рынка, и потребуется много времени, чтобы вернуться к нормальной ситуации со спросом и предложением”.
Меньшее количество домов, выставленных на продажу, означает усиление конкуренции среди покупателей, что приводит к войнам торгов и росту цен. Несмотря на снижение по сравнению с недавними максимумами, средняя цена на жилье остается примерно на 40 процентов выше, чем в начале 2020 года, согласно индексу S&P CoreLogic Case-Shiller index, который измеряет цены по всей стране.
“Все немного удивлены уровнем ценовой устойчивости”, — сказал Тодд Тета, директор по продуктам и технологиям Attom Data Solutions, компании, занимающейся аналитикой недвижимости.
Мэтт Бергер хотел бы продать свой стартовый дом с тремя спальнями в Ливане, штат Огайо, где он живет со своей женой и двумя маленькими детьми, но сдерживается. “Сейчас она кажется тесной и будет становиться только теснее по мере роста детей”, — сказал он.
Они хотят переехать поближе к Цинциннати, но дома, которые они могли себе позволить год назад, сейчас находятся вне их ценового диапазона. Давление усиливает низкая ставка по ипотеке на их нынешнее жилье: “Мы находимся в середине тройки” — примерно в два раза ниже среднего показателя по стране — “и мне бы не хотелось с этим прощаться”, — сказал 42-летний мистер Бергер.
“Это двойной удар из-за более высоких процентных ставок и высокой стоимости жилья, и это отпугивает нас”, — добавил он. Он и его жена надеются, что ставки по ипотеке упадут и они найдут более дешевое жилье через год или два, прежде чем их дети пойдут в школу.
Средняя ставка по самому популярному жилищному кредиту, 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой, составляет 6,43 процента, сообщил Freddie Mac в четверг, что более чем в два раза больше, чем два года назад. Ставки по ипотечным кредитам достигли максимума выше 7 процентов в конце прошлого года, но с тех пор снижение было медленным и неравномерным.
Согласно опросу John Burns Research and Consulting, чтобы снова повысить мотивацию продавцов, ставки должны будут снизиться до “волшебной ставки по ипотеке” в 5,5 процента. Более 70 процентов потенциальных покупателей жилья сообщили исследователям, что они не готовы брать ипотеку по ставке выше этой.
“Домовладельцы, похоже, сейчас довольно терпеливы”, — говорит Мейган Шерлок, старший аналитик-исследователь John Burns. “Пока ситуация не станет немного лучше, эти люди будут держаться”, — добавила она.
Большинство отраслевых экспертов считают, что до переломного момента еще далеко. “Это будет переходный год”, — сказала Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com . “По мере того, как мы приближаемся к 2024 году, мы должны увидеть больше людей с аппетитом к покупкам”.
Рынок также может оттаять, поскольку спрос со стороны разочарованных покупателей удовлетворяется застройщиками жилья, которые “исторически создавали возможности для первого жилья и переезда”, — сказал г-н Тета из Attom.
Недостаток инвентаря в существующих домах, по-видимому, подталкивает покупателей к недавно построенным домам — меньшему рынку, где продажи держатся лучше. По данным Бюро переписи населения, продажи новых домов на одну семью подскочили почти на 10 процентов в марте по сравнению с предыдущим месяцем.
Национальная ассоциация риэлторов прогнозирует, что продажи новых домов увеличатся на 4,5 процента в этом году и на 12 процентов в 2024 году. Ожидается, что продажи вторичного жилья упадут примерно на 9 процентов в этом году, а затем восстановятся в 2024 году.
И всегда есть причины, по которым неохотные домовладельцы могут быть вынуждены продать жилье, например, переезд с работы, сокращение штата или развод, говорит Илиана Абелла, исполнительный директор по продажам Abella Group, брокерской компании по недвижимости в Майами.
“Если вы планируете оставаться в своем доме дольше пяти лет, 6 процентов вас не убьют”, — сказала она о текущих процентных ставках. Тем не менее, многие домовладельцы довольствуются ожиданием.
Эллен Голдман, 72-летняя юрист на пенсии из Неаполя, штат Флорида, собирается сократить штат. Она и ее муж Сэм Сэвидж живут в своем двухэтажном доме с 2004 года, но понимают, что с возрастом подниматься по лестнице будет все труднее.
“Мы оба тренируемся, и это не проблема”, — сказала мисс Голдман, добавив, что “мы хотим сделать шаг сейчас, пока это не стало слишком сложно”. Но они никуда не спешат. “Мы не обязаны этого делать”, — сказала она, поскольку они следят за местными ценами. “Мы тоже были бы не против остаться”.
от Автора:
By Gregory Schmidt April 29, 2023, 5:00 a.m. ET; Gregory Schmidt covers breaking news and real estate and is the editor of the Square Feet column. @GregoryNYC